Analyse de valeur vénale par capitalisation
Cela consiste en quoi ?
Cette méthode consiste à déterminer la valeur vénale d’un bien en fonction des revenus locatifs qu’il va générer en les rapportant à un taux de rendement attendu.
Quelques formules mathématiques pour mieux comprendre...
- Taux de rendement = (Revenus locatifs annuels / Coût d’acquisition) X 100
Exemple : taux de rendement d’un bien acquis 100.000 euros et dégageant un loyer annuel de 4.800 euros : (4.800 euros / 100.000 euros) X 100 = 4,8 %
- Valeur du bien par capitalisation = Revenus nets annuels / taux de rendement
Exemple : valeur d’un bien dégageant 4.800 euros de loyer annuel et dont j’attends un rendement de 7 % : 4.800 euros / 0,07 = 68.571 euros
Est-ce que c'est une méthode facile à mettre en oeuvre ?
- Les conditions de mise en oeuvre sont assez simples pour une location en 3/6/9 mais plus complexes en cas de location saisonnière...
Champ d'application de cette méthode :
Elle est particulièrement appropriée aux biens destinés aux investisseurs (studio, T1, T2) mais elle doit impérativement être associée à la méthode d’estimation par comparaison.
Difficulté à prendre en compte :
La validité de cette approche repose entièrement sur le taux de rendement qui sera pris en compte et qui va jouer énormément sur la valeur vénale qui en résulte.
- Rendement faible dans le cas d’une acquisition patrimoniale (emplacement + qualité + rareté du bien) : de 2 à 4 % net à la Réunion.
- Rendement élevé dans le cas d’une acquisition de moindre qualité : jusqu’à 7,5 % à la Réunion.
NB : L’assujettissement fiscal auquel les revenus locatifs vont être soumis sont variables dans le temps et en fonction des situations personnelles : difficulté pour définir le rendement « net net »…
Tous les détails dans cette vidéo...